Busca do equilíbrio marcou mercado imobiliário em 2012
O mercado de imóveis novos residenciais na cidade de São Paulo e Região Metropolitana atravessou, em 2012, um período de busca por equilíbrio. Ajustes e adequação marcaram as atividades econômicas de diversos setores no decorrer do ano passado, quando o PIB (Produto Interno Bruto) tinha projeção inicial de crescimento entre 3,5% e 4,0%, mas deve encerrar o período com o inexpressivo índice próximo a 1%.
As incertezas mundiais que marcaram 2012 foram cruciais e determinantes para a “freada” da economia nacional. As influências negativas da crise internacional foram referência em várias edições do relatório mensal da Pesquisa do Mercado Imobiliário, desenvolvida pelo Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP.
A Europa viveu momentos difíceis com a especulação da ruptura da união monetária representada pelo euro. A economia norte-americana, por sua vez, enfrentou a insegurança gerada com a possível recessão a partir de solução mal resolvida para o “abismo fiscal”. Os sinais vindos do Oriente não foram favoráveis: o Japão iniciou um prolongado período de recessão, e a China um processo de “pouso suave”, com a revisão de seu padrão de crescimento de dois dígitos percentuais ao ano para o modesto intervalo de 7% a 8%.
A economia interna andou de lado no decorrer de 2012, e registrou poucos indicadores positivos, como a geração de 1,3 milhão de postos de trabalho formais, conforme estatísticas do Caged, do Ministério do Trabalho e Emprego.
Além dos aspectos macroeconômicos, o setor imobiliário sentiu os efeitos das dificuldades na viabilização de seus empreendimentos. O excesso de burocracia, os gargalos no processo de licenciamento de novos projetos e a falta de estoque de outorga onerosa em grande parte dos distritos da cidade geraram a escassez de terrenos, com consequente alta de preço da terra, inviabilizando, muitas vezes, novos empreendimentos.
Diante desses fatores, o mercado imobiliário passou por ajustes consideráveis no volume de lançamentos. De acordo com a Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio), o número de novas unidades em oferta foram inferiores a 2011, justamente para que houvesse acomodação ao novo patamar de vendas percebido naquele mesmo ano. Em um momento de queda do PIB de 7,5%, em 2010, para 2,7%, em 2011, e com o provável recuo para aproximadamente 1%, em 2012, as chances de retração sucessivas nas vendas de unidades novas eram grandes.
Entretanto, tal fato não ocorreu, porque o setor imobiliário permaneceu aquecido durante 2012 e manteve movimento muito próximo ao de 2011. O segmento amadureceu, conforme previsto por Claudio Bernardes, presidente do Secovi-SP: “a busca do equilíbrio entre lançamentos e comercialização é o chamado ‘freio de arrumação’”.
Bolha Imobiliária
Durante 2012, debateu-se muito acerca da possibilidade de formação de uma “bolha imobiliária” no Brasil. Conclui-se, porém, que não há fundamentos para que o setor passe por tal situação. Nacionalmente, em torno de 70% dos créditos concedidos para aquisição imobiliária são destinados à compra do primeiro imóvel para moradia. Dificilmente, esse público compra com expectativa de aumentos futuros de preços.
Levantamento realizado pelo Secovi-SP junto às associadas da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) constatou que o comportamento do mercado imobiliário de São Paulo foi semelhante ao de outras dez capitais/regiões metropolitanas, que registraram queda maior nos lançamentos em relação ao movimento de vendas.
MERCADO IMOBILIÁRIO NA CIDADE DE SÃO PAULO EM 2012
Em 2012, as vendas de imóveis novos residenciais na cidade de São Paulo atingiram 26.958 unidades, volume 4,8% inferior ao registrado em 2011, com 28.316 unidades.
Em termos de lançamentos, a retração foi de 27,0%, com base na comparação entre as 27.835 unidades lançadas em 2012 e as 38.149 unidades de 2011.
O valor movimentado em vendas, atualizado pelo INCC-DI da FGV (Índice Nacional de Custos da Construção), foi de R$ 13,6 bilhões, contra R$ 14,2 bilhões de 2011, o que representa variação negativa de 4,3%.
O indicador VSO (Vendas sobre Oferta) para 12 meses, encerrados dezembro, foi igual em 2011 e 2012, de 56,7%.
O segmento de 2 dormitórios destacou-se com 13.371 unidades vendidas no ano. Esse segmento correspondeu a 49,6% do total comercializado durante 2012, e registrou crescimento de 0,5% diante das 13.298 unidades de 2 quartos negociadas em 2011.
Imóveis de 3 dormitórios tiveram participação de 26,9%, com 7.263 unidades vendidas em 2012.
MERCADO DE IMÓVEIS NOVOS NA REGIÃO METROPOLITANA DE SÃO PAULO
A Região Metropolitana, representada pela cidade de São Paulo e outros 38 municípios, registrou movimento semelhante ao da Capital. As vendas do ano foram de 50.903 unidades, contra os 52.839 imóveis comercializados em 2011. A queda no volume de lançamentos foi de 19,7% em 2012(54.059 unidades), comparativamente ao total de novas unidades na RMSP em 2011 (67.359).
Unidades com tipologia de 2 dormitórios cresceram na participação sobre o total de imóveis comercializados em relação ao percebido na Capital. Foram 27.437 imóveis desse tipo, ou seja, 53,9%.
A participação da cidade de São Paulo nas vendas da RMSP apresentou leve redução nos últimos dois anos. A relação foi de 53,6%, em 2011, e de 53,0%, em 2012. A variação foi maior na comparação de lançamentos entre a cidade de São Paulo e a Região Metropolitana: os 56,6% de lançamentos na Grande São Paulo em 2011 caíram para 51,5%, em 2012.
EVOLUÇÃO DO VALOR MÉDIO DE LANÇAMENTOS NOS ANOS DE 2011 E 2012
A variação média de preços nominais de 27% em 2011 não se repetiu em 2012. No ano passado, observou-se variação nominal média de 10%, índice próximo ao comportamento dos indicadores de preços como o IGP-M, que oscilou 7,82% de janeiro a dezembro de 2012.
MERCADO DE IMÓVEIS COMERCIAIS – CONJUNTOS DE ESCRITÓRIOS
O ano de 2012 encerrou com 6.223 conjuntos comerciais lançados na cidade de São Paulo, volume inferior ao de 2011, com 7.259 conjuntos. Esse movimento representou queda de 14,3%.
No segmento, destaque para os escritórios com até 45 m², cuja participação no volume total foi de 81,7% (5.082 imóveis).
A zona Sul foi campeã de lançamentos, com 39,5% do total, o equivalente a 2.459 unidades, seguida da zona Oeste, com 27%, ou 1.678 imóveis novos.
CRÉDITO IMOBILIÁRIO – BRASIL
De acordo com a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), a concessão de crédito com recursos das cadernetas de poupança aumentou 3,6% em valores. Foram R$ 82,8 bilhões de financiamentos em 2012, contra os R$ 79,9 bilhões de 2011. A comparação das 453 mil unidades contratadas no ano com as 493 mil de 2011 resulta em retração de 8%.
Destaca-se a relação Valor Financiado com Valor do Imóvel, também conhecido por LTV – Loan to Value, que foi de 63,8%. Isso significa que o comprador participou com recursos próprios (poupados) da ordem de 36,2% do valor do imóvel na média de operações do ano, a fim de complementar o financiamento concedido pelo agente financeiro. O LTV de 2011 foi de 63,0%, e o de 2010, 62,0%.
A maior participação dos recursos do comprador no momento de aquisição do imóvel, aliada à cultura de aquisição da casa própria para moradia – já que 70% dos compradores buscam o primeiro imóvel –, são os principais fatores para a redução da taxa de inadimplência de crédito imobiliário, que foi de 1,4%, em setembro, para os imóveis financiados com garantia de alienação fiduciária.
O crescimento de 15% no financiamento de aquisição de imóveis residenciais, com 132,6 mil e 152,5 mil unidades no primeiro e segundo semestre de 2012, respectivamente, demonstram que vivemos, nos últimos meses, um momento de aumento de entrega de moradias prontas aos consumidores finais.
CONSIDERAÇÕES
Ao contrário de 2012, as perspectivas para 2013 são melhores. Os momentos de euforia na economia acabaram e se vive, agora, um momento de pós-ajustes.
Na área internacional, há percepção de que a economia europeia encontrará solução sem colapso do euro. A economia dos Estados Unidos poderá sair da crise e entrar em uma fase de crescimento. A China voltará sua atenção para o mercado doméstico e crescerá menos.
O Brasil, por sua vez, já apresentou mudanças com a redução das taxas de juros que balizam o mercado. E há a perspectiva de que seja mantida a taxa básica no atual patamar de 7,25% durante boa parte de 2013. O processo de desonerações tributárias deverá continuar – fator que poderá impulsionar o mercado imobiliário.
Na cidade de São Paulo, as revisões previstas do Plano Diretor e do Código de Obras e Edificações, e o início dos debates sobre as mudanças na Lei do Zoneamento, poderão contribuir para a redução das dificuldades na viabilização de novos empreendimentos, com consequente redução dos gargalos de infraestrutura. Há, porém, a necessidade de intensificar a desburocratização das aprovações e dos licenciamentos de projetos.
Essas melhorias na legislação urbanística são imprescindíveis, principalmente diante do consumo do potencial de outorga onerosa em diversos distritos e das crescentes contrapartidas exigidas por órgãos públicos, como as Secretarias Municipais de Transportes e do Verde e Meio Ambiente, aumentando os custos e, consequentemente, o preço do imóvel para o consumidor final. Podendo, também, tornar proibitivas as iniciativas de novos projetos.
O ano de 2013 será de retomada de crescimento, mas de forma gradual e sustentada. Os lançamentos residenciais, previstos para 31 mil unidades, representarão alta de 10% em relação a 2012. Já as vendas devem aumentar entre 3,5% e 5% sobre o ano passado, com estimativa de 28 mil unidades.