Mensagem do Presidente

Mercado Imobiliário: Conquistas e Metas

O mercado imobiliário brasileiro passou por uma verdadeira revolução nos últimos dez anos. Dentre os principais fatores dessa virada de um segmento que amargou praticamente 20 anos de estagnação, após o advento do fim do BNH (Banco Nacional de Habitação), em 1986, estão o controle da inflação e a manutenção das taxas dentro das metas do Banco Central (5,9% em 2010, e 5,2% em 2011 – IPCA); o fortalecimento da moeda; o equilíbrio das contas públicas; o baixo risco fiscal; a criação de marcos regulatórios, que permitiram a retomada dos bancos ao crédito imobiliário e trouxeram maior segurança aos agentes financeiros, empresários e compradores. Também, houve aumento do emprego formal, da renda da população, queda das taxas de juros e lançamento, mais recentemente, do Programa Minha Casa, Minha Vida, voltado para famílias de mais baixa renda.

De 2003 a 2009, o crescimento anual médio real do PIB (Produto Interno Bruto) per capita foi de 2,3%. Adentraram à classe média 30,5 milhões de brasileiros e 20,5 milhões de pessoas deixaram a linha da pobreza. O País passa por um equilíbrio do crescimento populacional e para 2050 a expectativa é de sermos 215 milhões de habitantes, com excedente feminino de 7 milhões e mais de 90% da população concentrada em áreas urbanas.

A população está envelhecendo e a expectativa de vida média dos brasileiros é de aproximadamente 80 anos.

Situação Atual da Construção Civil e Imobiliária

Em 2010, o mercado imobiliário nacional consolidou o movimento de retomada iniciado após a superação dos efeitos da crise financeira internacional do final de 2008 e início de 2009. O comprador manteve o ritmo de compra e os empresários, o de lançamentos.

O Brasil passa por um momento de consolidação do crédito imobiliário como negócio, e a poupança e o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) apresentaram bons indicadores de incremento.

A classe média puxou o aquecimento do setor, com a compra de unidades de 2 dormitórios de 45 metros quadrados a 60 metros quadrados. Isso se deve, principalmente, à mobilidade social e ao Programa Minha Casa, Minha Vida.

Desafios para o Setor

A partir de 2011, empresários, entidades do setor e governo deverão investir ainda mais na formação de mão de obra especializada para a construção civil. Dessa forma, esse gargalo será solucionado, com a geração de mais empregos formais.

A falta de materiais e de equipamentos, como escavadeiras e gruas, tende a diminuir. Entretanto, a importação não pode ser objetivo final.

Para este novo ano ainda haverá recursos da poupança e do FGTS capazes de suprir a demanda por financiamentos à produção e aquisição de imóveis. Mas o setor deverá intensificar as discussões com os bancos públicos e privados, a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) e as entidades e empresas de securitização, a fim de promover ajustes legais para estimular a transição do SFH (Sistema Financeiro de Habitação) para o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário). Recentemente, nova norma permitiu que os bancos securitizassem seus créditos com maior flexibilidade.

Ainda serão percebidos atrasos na entrega das unidades, problema que despontou em 2010 e atingiu o dia a dia de algumas empresas e consumidores. A dificuldade enfrentada por essas companhias reflete o forte aquecimento desse segmento que, como dito anteriormente, passou por 20 anos de estagnação. São as dores do crescimento!

Como parte da solução a esse desajuste, as empresas deverão aprimorar ainda mais a comunicação com os seus clientes, tornando-a absolutamente transparente e eficaz, proporcionando segurança ao comprador.

Minha Casa, Minha Vida

A realidade atual do Minha Casa, Minha Vida está marcada pela necessidade de readequação de valores dos limites dos imóveis enquadrados no programa, cujo teto é de R$ 130 mil, e a atualização das rendas, acompanhando a melhoria média da população e do salário mínimo. Aguarda-se para os primeiros meses de 2011 a atualização dos valores e, na medida do possível, das faixas de renda de famílias atendidas pelo programa, considerando o futuro salário mínimo, da ordem de R$ 540.

Conforme anunciado pelo governo, a segunda fase do Minha Casa, Minha Vida prevê a construção de 2 milhões de novas unidades e o mercado aguarda que esse programa se transforme, definitivamente, em política de Estado de habitação.

Uma possível mudança no programa, e que agrada o mercado imobiliário, é o incentivo à disponibilidade de áreas para serviços e varejo dentro dos empreendimentos. A medida estimularia a criação de verdadeiros espaços de uso misto ou polos autossustentáveis.

Tendências para 2011

Este será um ano de forte transição em todos os segmentos econômicos, pois teremos mudanças de lideranças governamentais na presidência da República e nos Estados. No segmento da construção civil e imobiliária, o lançamento e as vendas de imóveis de luxo e aqueles voltados para a classe média-alta deverão permanecer estáveis.

Unidades populares destinadas para a classe média manterão destaque nas estatísticas de lançamentos e vendas. Porém, haverá necessidade de maior agilidade na liberação do crédito, por parte dos bancos, e desenvolvimento de tecnologias construtivas e estratégias diferenciadas de marketing pelas empresas, para conquistar esse público.

Além de atender as famílias que compõem o deficit habitacional – hoje, em torno de 7 milhões de unidades –, o mercado tem de prover a demanda vegetativa, formada anualmente. Somente na cidade de São Paulo são formadas 30 mil novas famílias por ano. No País, centenas de milhares de novos lares.

A partir de 2011, o mercado imobiliário nacional acompanhará o incremento do PIB. E, no que tange ao mercado econômico, o crescimento será maior do que o registrado anteriormente. Disponibilidade de imóveis residenciais e salas comerciais para locação é uma das tendências do mercado imobiliário para 2011.

Entretanto, deve-se esclarecer que imóvel é ativo para investimento de longo prazo,  uma forma segura de resguardar recursos financeiros no decorrer da vida. Imóvel não é para especuladores. O setor deve relegar a um plano irrelevante esse tipo de negócio.

Acreditamos que serão investidos mais de R$ 65 bilhões de recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo). Apesar de ainda termos crédito em abundância neste ano, intensificaremos os debates e estudos para atrair novas fontes de recursos para a produção e aquisição de imóveis.

Sozinhos, os Fundos de Pensão acumulam mais de R$ 500 bilhões. Esse número deve ser acrescido pelas reservas técnicas das seguradoras (em torno de R$ 200 bilhões). As LCI (Letras de Crédito Imobiliário) e os CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e todo o segmento de securitização de recebíveis são instrumentos a serem otimizados. Os CRI dão liquidez imediata a receitas futuras dos empreendimentos. Ainda, os Covered Bonds vêm ocupando os debates. Esse mecanismo permite aos bancos utilizar recursos de tesouraria para emitir títulos e “girar” a receita de longo prazo.

Há marcos regulatórios e institucionais para a operacionalização dessas ferramentas, bastando pequenos ajustes legais e o estabelecimento da cultura do mercado de capitais.

Nacionalmente, o setor aguarda a aprovação de Projeto de Lei que prevê a concentração dos atos na matrícula do imóvel, além de ver em pleno funcionamento o cadastro positivo.

A fim de atender ao volume crescente de financiamentos, o segmento continuará a pleitear a racionalização da análise de processos nos municípios, com informatização e transparência; a integração dos procedimentos burocráticos das três esferas de governo, com eliminação de duplicidade – especialmente no meio ambiente. Ainda, a formação de comitês de avaliação dos procedimentos burocráticos com representantes do governo e da iniciativa privada; a modernização adequada da fiscalização, com atuação rápida e transparente; e o aperfeiçoamento do contexto jurídico, para dar maior segurança a todos, com redução de custos.

Preços dos Imóveis

Após a crise financeira internacional, os preços dos imóveis se estabilizaram. Entre os anos de 2007 e 2009, passaram por considerável reajuste, após anos de retração. Em 2010, os preços já atingiram o limite na escalada de alta e não sofrerão grandes mudanças, meramente acompanhando os índices da inflação e as eventuais flutuações tópicas de procura, em quarteirões específicos de bairros especiais.

Os humores da taxa Selic não afetam diretamente os juros do mercado imobiliário, pois não interferem no custo da terra e nos preços dos imóveis.

Com demanda estável, não há tendência de preços inflacionados.

Bom Momento para Comprar?

Comprar um imóvel é sempre bom, desde que seja para morar, instalar uma empresa ou colocar a unidade residencial ou comercial para alugar como complemento de renda. A aquisição de um imóvel requer sempre análise, cautela, estudo de mercado e acompanhamento profissional – advogados, corretores e até mesmo engenheiros. Nunca se deve ceder a meros impulsos em aquisição de tal importância - em média, uma pessoa comprará pouquíssimos imóveis durante sua vida,

Para aqueles que buscam comprar um imóvel para especular, a recomendação é: não comprar. Esse investidor deve se concentrar no mercado de papéis, moedas e derivativos. Imóvel, como investimento, é complemento de renda tão somente.

Terrenos: O Grande Desafio

Nos próximos 12 anos, o Brasil vai precisar de 900 milhões de metros quadrados de terrenos urbanos para construir habitações, conforme prognóstico do “Construbusiness” Fiesp 2010. São 24 milhões de moradias a serem produzidas! Para suprir essa necessidade, será necessário um reposicionamento geral dos conceitos das políticas de desenvolvimento urbano, até então alicerçadas na defesa intransigente do espraiamento das cidades em oposição ao adensamento.

Cidades compactas, com trabalho, moradia e lazer próximos, solucionando, em boa parte, os problemas de mobilidade é um modelo adotado mundialmente. O estabelecimento de boas regras de ocupação urbana - compacta e sustentável - é a forma de manter o sucesso das políticas de desenvolvimento imobiliário e das cidades.

Este é o grande desafio dos poderes públicos e da sociedade. A população continuará crescendo e se concentrando nas áreas urbanas e não se pode insistir na manutenção de modelos que excluam as famílias de menor renda dos centros urbanos, condenando-as à periferia ou à favelização.

João Crestana é presidente do Secovi-SP e da Comissão Nacional da Indústria Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e reitor da Universidade Secovi