INÚMEROS FATORES AFETARAM O MERCADO IMOBILIÁRIO EM 2014
ECONOMIA
O ano de 2014 não foi fácil para o Brasil. Na economia, não conseguimos reduzir a inflação e, mais uma vez, o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) terminou o ano acima da meta estipulada de 4,5%, com um acumulado de 6,41%. Além disso, o crescimento do PIB (Produto Interno Bruto) provavelmente ficará próximo de zero, com geração de 397 mil postos de trabalhos. Os índices de confiança, por sua vez, apresentam quedas graduais desde 2012.
Aliados aos indicadores econômicos, eventos atípicos como o Carnaval, em março, a Copa do Mundo e as eleições presidenciais contribuíram para aumentar a insegurança e desviar a atenção dos consumidores, que adiaram as decisões de compra.
“OVERVIEW” DO BALANÇO
Os dados do Balanço do Mercado Imobiliário do Secovi-SP mostram algumas correlações e diferenças importantes em 2014, e como o movimento do período pode ser explicado por elas.
Conforme é possível verificar nos gráficos, a variação real do PIB acompanha a evolução dos lançamentos e das vendas, demonstrando a importância do comportamento do mercado imobiliário no crescimento da economia. Outras correlações importantes referem-se ao índice de confiança do consumidor com as vendas, e à variação da oferta de imóveis com a variação dos preços.
O Balanço aponta as diferenças dos lançamentos e das vendas de 2013 com 2014 na cidade de São Paulo, e o desempenho de mercado entre a Capital e os outros municípios que compõem a Região Metropolitana de São Paulo (RMSP).
Os dados apontam uma incongruência entre os objetivos do governo federal e a política urbanística do município. Enquanto se busca controlar a inflação e estimular o crescimento econômico, o Plano Diretor Estratégico de São Paulo onera e pode limitar a produção imobiliária, levando a população que necessita de moradia a buscar um imóvel fora do município em que trabalha.
MERCADO IMOBILIÁRIO
Graças a diversos fatores, como a Lei 10.931/2004, o marco regulatório do setor, a abertura de capital de incorporadoras e a criação do programa Minha Casa, Minha Vida, o mercado imobiliário vem se desenvolvendo. Porém, esses aspectos positivos têm sido anulados pela conjuntura econômica, pelo aumento dos custos de produção e outros fatores. Em 2011, o mercado sentiu o efeito da alta dos preços com os lançamentos de 38,1 mil unidades e as vendas de 28,3 mil unidades, que o levou ao ajuste de 2012, ano em que foram ofertadas 28,5 mil unidades e vendidas 27 mil unidades. Passado esse período de ajuste, no ano de 2013 o mercado imobiliário esboçou ligeiro crescimento, com lançamentos de alguns produtos diferenciados de alto padrão e outros para investidores.
Analisando os dados deste Balanço, percebe-se comportamento semelhante ao de 2011, um ano em que as vendas foram bem menores do que os lançamentos, obrigando o mercado a fazer um ajuste no ano seguinte (2012). Se o mercado seguir a mesma lógica, provavelmente 2015 também será um período de redução nos lançamentos.
LANÇAMENTOS – MUNICÍPIO DE SÃO PAULO
No ano de 2014, segundo a Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), foram lançadas 31,7 mil unidades no município de São Paulo, o que representou uma redução de 7% em relação a 2013. Esse total de lançamentos equivale à média do período de 2004 a 2014, ou seja, 31,7 mil unidades. Novembro apresentou o melhor resultado, em termos de lançamentos, com 6,3 mil unidades. Somadas às 4,7 mil novas unidades de dezembro, os dois últimos meses de 2014 corresponderam a 34,6% do total lançado durante o ano. Essa porcentagem é normal, pois as incorporadoras de capital aberto aproveitam o incremento na renda dos trabalhadores com o 13º salário, e também a necessidade de cumprir metas, para lançarem mais unidades nesses últimos meses.
De acordo com dados da Embraesp georreferenciados pelo GeoSecovi, a zona Oeste foi a região com a maior quantidade de lançamentos, com 8.112 unidades, correspondente a 26% do total da cidade; seguida pelas zonas Sul, com 7.599 unidades; Leste, com 6.799 unidades; Centro, com 5.058 unidades; e Norte, com 4.111 unidades. Em termos de tipologia, os imóveis de 2 dormitórios prevaleceram nas zonas Leste, Norte e Sul. Já nas zonas Centro e Oeste, os imóveis que tiveram uma maior participação nos lançamentos foram os de 1 dormitório.
ANÁLISE
Comparando os resultados de lançamentos da cidade de São Paulo nos dois últimos anos, a participação dos imóveis de 2 dormitórios foi estável, com 40% da oferta. Já as unidades de 3 dormitórios caíram de 25%, em 2013, para 21% em 2014. Imóveis de 4 ou mais dormitórios saíram dos 7% de 2013 para os 5% do ano passado. Em compensação, a participação das unidades de 1 dormitório aumentou, de um ano para outro, de 28% para 34%.
Em volume de projetos de imóveis residenciais aprovados na Prefeitura de São Paulo, até setembro de 2014 foram aprovadas 43,1 mil unidades no acumulado de 12 meses. Esse aumento foi estimulado, principalmente, pela mudança do Plano Diretor Estratégico, cujos novos parâmetros construtivos são mais restritivos. A quantidade de projetos aprovados em 2014 irá alimentar os novos lançamentos deste ano. Em 2016, provavelmente o mercado imobiliário terá de trabalhar com os projetos aprovados em 2015, já obedecendo às regras do novo Plano Diretor Estratégico.
VENDAS – MUNICÍPIO DE SÃO PAULO
Para se verificar a aderência do produto ao mercado consumidor, comparam-se os lançamentos com as vendas. Essa comparação fica mais clara quando os números são acumulados em 12 meses, pois, assim, retiram-se as diferenças sazonais existentes no ano. Em 2014, os lançamentos superaram as vendas em 10,1 mil unidades.
A decisão da compra de um imóvel requer o investimento de um grande valor monetário e a contratação de um financiamento de longo prazo. Por isso, as vendas dependem do índice de confiança do consumidor, que em 2014 despencou, em virtude dos inúmeros fatos políticos e econômicos.
Consumidores menos confiantes fizeram com que as vendas do ano de 2014 fechassem em 21,6 mil unidades, uma queda de 35,2% em comparação com as 33,3 mil unidades comercializadas em 2013. Os imóveis de 1 dormitório representaram 28% do volume comercializado durante o ano, um recorde em termos de participação dessa tipologia no total. Apartamentos de 2 dormitórios participaram com 46% do total de vendas, seguidos por unidades de 3 quartos, com 21%, e as de 4 ou mais dormitórios, com 5%.
Em 2014, foram comercializados R$ 11,9 bilhões na cidade de São Paulo, com queda de 41,9% em relação ao montante de R$ 20,5 bilhões de 2013, considerando os valores atualizados pelo INCC (Índice Nacional de Custo de Construção).
O VSO (Vendas Sobre Oferta) de 42,1% do ano reflete o descompasso entre a quantidade de lançamentos e vendas. O mercado imobiliário encerrou 2014 com um desempenho de vendas abaixo da média de 58%. Entretanto, esse resultado não é preocupante, já que os empresários estão adaptando as estratégias de atuação de suas empresas contando com um ritmo menor de vendas.
OFERTA DE IMÓVEIS (ESTOQUE) E PREÇOS
A oferta de imóveis residenciais novos para comercialização, ou estoque, é composta pela soma dos lançamentos com os imóveis que não foram comercializados no período anterior.
De janeiro de 2004 a dezembro de 2008, tanto a oferta quanto o preço dos imóveis mantiveram-se equilibrados. Iniciou-se um fenômeno no mercado em 2009, a partir do lançamento do programa Minha Casa, Minha Vida, e que ganhou força com o crescimento da economia do País, em 2010: as vendas de imóveis aumentaram em um ambiente interno sem infraestrutura para a produção em larga escala. Esse descasamento levou a um desequilíbrio entre a oferta e a demanda, ocasionando queda no volume de estoque, que passou de 20 mil unidades, em dezembro de 2008, para 7,8 mil imóveis no mês de setembro de 2010.
Mesmo diante do aumento da oferta, permaneceu a escalada dos preços, que são formados por três fatores econômicos: matriz de custo do produto, capacidade de pagamento dos compradores e equilíbrio entre oferta e demanda. No mercado imobiliário, a matriz de custo ainda está pressionando o aumento dos preços, mas com menos força que nos anos de 2009 e 2010. Essa alta do preço diminuiu a capacidade do comprador, gerando a elevação do estoque.
A alta da oferta traz uma grande vantagem para os compradores, que encontram bons negócios. Vale ressaltar que, mesmo com esse aumento do estoque, os preços dos imóveis não devem cair. A tendência, em longo prazo, é que subam, pois a produção de novas unidades na cidade de São Paulo deve ficar mais cara, em virtude das regras do novo Plano Diretor Estratégico.
PREÇO MÉDIO – MUNICÍPIO DE SÃO PAULO
Os preços médios dos imóveis lançados no ano de 2014 subiram 7,39% em relação a 2013, variação próxima ao índice Fipe/ZAP, de 7,33%. Com esse aumento, o preço médio do m² de área útil do município de São Paulo em dezembro do ano passado foi de R$ 9.300,00. Descontada a variação do INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), o aumento real dos imóveis novos foi de 0,4%, comprovando que os preços subiram próximos à inflação, diferentemente do ocorrido nos anos de 2010 e 2011, períodos de grande valorização.
REGIÃO METROPOLITANA DE SÃO PAULO
A Região Metropolitana de São Paulo (RMSP) é formada por 39 municípios, sendo São Paulo a maior cidade do conglomerado, por seu potencial econômico e sua dimensão geográfica. Por esta razão, o Balanço do Mercado Imobiliário analisa isoladamente o comportamento da Capital.
Em 2014, os municípios vizinhos à cidade de São Paulo apresentaram bons resultados, o que pode ser constatado comparando-se os lançamentos com as vendas. Nessas cidades houve mais vendas do que lançamentos, e no acumulado do ano foram comercializadas 19,7 mil unidades e lançadas 19,2 mil unidades. Com esse desempenho, a quantidade de imóveis disponíveis para venda nas outras cidades diminuiu 11,8%, o que significa 15,2 mil imóveis ofertados contra os 17,2 mil de 2013.
O VSO de 12 meses dos outros municípios que compõem a RMSP fechou o ano em 54,3%, com desempenho melhor do que o da Capital (42,1%). O ticket médio anual de vendas nas outras cidades que compõe a RMSP foi de R$ 365 mil. Este valor é 33,7% inferior em relação ao ticket da cidade de São Paulo (R$ 551 mil), com dados atualizados pelo INCC.
AJUSTES NECESSÁRIOS
As diferenças entre os desempenhos dos mercados da Capital e dos outros municípios da RMSP evidenciam a necessidade de equilibrar as vendas e os lançamentos na cidade de São Paulo, o que poderá ocorrer de forma gradual.
Esse ajuste dependerá, em parte, da conjuntura política e econômica no primeiro semestre deste ano. Se houver uma melhora no período, a previsão é de que as vendas reajam positivamente e incrementem a comercialização em 10%, comparado a 2014. Existe, também, a possibilidade de queda de 10% nas vendas.
Os incentivos para a produção imobiliária ficarão concentrados nos Eixos de Estruturação Urbana, que correspondem, atualmente, a apenas 3% da área da cidade. Uma maneira de contornar o problema de limitação na oferta de terrenos para incorporação e manter uma desejável estabilidade nos preços será a prefeitura colocar em vigor as Operações Urbanas previstas.
Como o PDE tem vigência de 15 anos, é preciso refletir se o mercado encontrará, de fato, a solução para produzir em um cenário de adversidade econômica, restrições urbanísticas e de aumentos de custos. Se essa equação não for solucionada, poderá haver um grave desiquilíbrio entre oferta e demanda, mas, desta vez, sem imóveis em estoque. A falta de unidades à venda poderá agravar ainda mais o déficit habitacional na cidade de São Paulo.