Balanço do Mercado Imobiliário 2007

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Mensagem do presidente

 

2008: o ano da virada do FGTS e da habitação popular.
Início do crescimento sustentado

O mercado imobiliário nacional está reaquecendo e caminha, finalmente, para o crescimento sustentado. É bom esclarecer que o momento atual não é boom imobiliário, pois os empreendedores ainda não operam no limite de suas capacidades produtiva e de comercialização.

João Crestana - Presidente do SecoviApós praticamente duas décadas de estagnação, ainda falta muito para que esse processo de retomada iniciado, efetivamente, em 2006, dê lugar à produção em escala verificada na década de 1980.

Para voltar a participar com 10% no PIB (Produto Interno Bruto) – índice registrado também nos anos 1980 –, a produção habitacional tem de ser em escala e voltada para o público consumidor de mais baixa renda.

Mas não é isso que mostram os números. Os lançamentos atuais permanecem concentrados em unidades de três e quatro dormitórios. Como o mercado da cidade de São Paulo reflete o que ocorre no restante do País, acreditamos que em breve poderá ser atingido o limite de crescimento dos segmentos voltados para famílias de classe média e média alta.

Ambiente adequado para habitação popular

Menos de 50% dos imóveis lançados na cidade de São Paulo têm valor abaixo de R$ 180 mil, ou seja, o crescimento sustentado do setor vai depender da migração do setor imobiliário para os produtos econômicos. A tendência é que esse processo comece em 2008.

Para que as empresas incorporadoras que atuam em São Paulo invistam nesse mercado e ofertem habitações populares são necessárias medidas emergenciais, tais como adequações de uso e ocupação das Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), alterações substanciais no Plano Diretor e na Lei de Zoneamento e agilidade na aprovação de projetos.

Como as grandes cidades do Estado, tais como Jundiaí, São José dos Campos e Ribeirão Preto têm legislações urbanas mais realistas, nota-se um fluxo migratório de empresas da capital para o interior e até mesmo para a Grande São Paulo.

Os recentes índices de Venda Sobre Oferta (VSO) de 26% e 19% registrados pela Pesquisa Secovi, respectivamente, nos meses de setembro e outubro, e a possibilidade de encerrarmos o ano com VSO médio de 15% a 16%, aponta para a necessidade de mudança de foco.

O ano de 2008 será decisivo nesse movimento de alteração na oferta de produto e de público consumidor.

Muito crédito...

Em 2007, as melhorias nas condições de financiamentos foram responsáveis pelo desenvolvimento registrado no mercado imobiliário. É certo que outros fatores contribuíram, como a confiabilidade da sociedade no País e dos investidores no equilíbrio econômico, a queda no desemprego, o ganho de massa salarial, o reajuste do salário mínimo superior ao da inflação e a sensível redução na taxa de juros durante o ano.

Também como forma de garantir o desenvolvimento sustentado do setor, é fundamental lembrar a importância da manutenção do direcionamento dos recursos da caderneta de poupança para o financiamento imobiliário. Tal medida sustentará o equilíbrio entre a oferta de recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) e o desenvolvimento do mercado secundário.

Quando este segmento estiver fortalecido e os investidores institucionais demonstrarem real interesse nos títulos originados com lastro imobiliário, os recursos da poupança, mais voláteis, poderão financiar a produção de novas unidades, com garantia da comercialização com funding do mercado secundário.

Mas ainda não há ambiente favorável para isso. Especialistas do mercado e técnicos do governo acreditam que esse movimento se consolidará em 2009, com o fim do FCVS (Fundo de Compensação das Variações Salariais) virtual.

Porém, é sempre bom lembrar que a questão do direcionamento de recursos não se refere exclusivamente ao mercado imobiliário. Apesar de 65% do volume captado em poupança ser destinado aos financiamentos imobiliários, 30% são voltados para aplicação em títulos públicos. Isso faz parte da política monetária.

....e problemas

Lentidão na aprovação de projetos ainda é o maior problema do segmento imobiliário da capital. A legislação de Meio Ambiente é ambígua, há demora na aprovação de projetos na Secretaria Municipal de Habitação e aqueles com “pólos geradores de tráfego” ficam sujeitos à análise da CET (Companhia de Engenharia de Tráfego), processo quase sempre moroso. Quanto a isso, o Secovi assinou termo de cooperação com a Companhia e os reflexos na aprovação serão percebidos futuramente.

A Lei Cidade Limpa, muito bem-vinda por tornar nossa cidade mais bonita, penalizou as pequenas e médias empresas, cujos recursos para publicidade são limitados. Para elas, o espaço público – as ruas – serve de vitrine. O impacto da legislação sobre essas companhias foi grande e o problema tende a permanecer em 2008.

Burocracia na aprovação de financiamento ao comprador é outro forte entrave. Sem ela, certamente o volume de financiamento ao comprador seria maior. Um dos motivos desse comportamento é que os bancos não estavam estruturados para a retomada do mercado e o aumento no volume de operações. Saímos de 30 mil financiamentos pelo SBPE, em 2002, para 190 mil, em 2007. A agilização na concessão do crédito é fundamental.

2008: o ano da virada do FGTS

As conquistas nos anos de 2006 e 2007 foram muitas e levam o mercado imobiliário, a partir do próximo ano, rumo ao crescimento sustentado. A expectativa é atingir o volume de 250 mil unidades financiadas. Isso porque haverá pouco espaço para a diminuição da taxa de juros – a projeção de importantes institutos de pesquisa é que a Selic caia para 10,25%, no final de 2008 – e há linhas de financiamento de até 30 anos.

Como a Caixa Econômica Federal – durante muitos anos o maior agente financeiro imobiliário do País – tem perdido espaço no volume de financiamentos para os bancos privados, esperamos que o agente financeiro volte a operar com a mesma competitividade de antes.

O segmento tem a expectativa de os bancos privados passarem a operar com recursos do FGTS, a exemplo do Itaú. Dessa forma, mais pessoas terão acesso a imóveis com valores de até R$ 130 mil. Com a desconcentração, 2008 será o ano da virada do FGTS.

Porém, para conter o déficit habitacional de 8 milhões de moradias e pensar em soluções de médio e longo prazo, a construção civil e imobiliária aguarda a manifestação de vontade política do governo, que poderá vir expressa na forma de uma perene Política Nacional de Habitação.

O Secovi-SP defende a necessária articulação entre os governos municipais, estaduais e federal para que as famílias com renda de até cinco salários mínimos tenham acesso a habitações de interesse social e a um programa efetivo e articulado de subsídios. Por exemplo: para um imóvel de R$ 35 mil, a União entraria com R$ 10 mil de subsídio – direcionado à mulher da família. O agente operador do FGTS contribuiria com R$ 15 mil; Estados e Municípios liberariam R$ 5 mil; e o comprador participaria com R$ 5 mil de recursos próprios.

Contamos, para 2008, com a conclusão do processo de padronização de contratos, pois há necessidade de estimular a securitização de recebíveis imobiliários, bem como com a adoção do princípio de concentração dos registros do imóvel na matrícula, apesar de esse assunto depender do governo e do Congresso Nacional.

O próximo ano será bastante promissor para o Sindicato iniciar as conversas com seguradoras e fundos de pensão. Assim, será possível medir o interesse de terem em seus ativos títulos lastreados em base imobiliária.

Enfim, acreditamos que o mercado cresça de 15% a 20% em 2008, comparativamente a 2007, tanto em termos de lançamentos como em volume de vendas.

 

João Crestana, presidente do Secovi-SP