Impressionante! Eis aí a melhor expressão para qualificar o que foi o ano de 2007 no âmbito do setor imobiliário. O mercado residencial de imóveis novos na cidade de São Paulo registrou lançamentos e comercialização de unidades em grandezas inéditas em relação aos últimos anos. Tais resultados, vale frisar, não caíram do céu. Foram, isto sim, frutos de árduo trabalho do Secovi-SP e de outras entidades representativas do setor.
Num passado bem recente, as dificuldades eram enormes. O crédito imobiliário minguava, e a disponibilidade de recursos não ultrapassava R$ 2,2 bilhões, com a viabilização de pouco mais de 36 mil unidades em todo o País. O desempenho de comercialização da década de 1990 atingiu uma média de 8,4%, contra a invejável média histórica dos anos 1980, estimada em 11% a 12% ao mês.
O setor não poderia ficar parado a esperar por um milagre. A iniciativa privada ofereceu ao governo um leque de alternativas, em vários momentos, ao governo para a retomada do setor. A insistência resultou na emissão de várias regulamentações por parte da autoridade econômica, que contribuíram para semear os primeiros grãos de recuperação no então combalido imobiliário.
A Lei 10.931 de 2004 pode ser considerada como ponto primordial para a geração de condições de retomada. Essa norma trouxe uma série de garantias aos participantes do mercado imobiliário. O arcabouço institucional consolidado deu segurança jurídica às operações. Aliado ao fator legal, o ambiente econômico favorável – política de redução da taxa básica de juros e estabilidade inflacionária – permitiu que o setor voltasse a trilhar os caminhos do crescimento.
Não se pode deixar de citar como relevante a expansão do crédito imobiliário nos últimos anos. A competição entre os bancos gerou condições favoráveis, como a queda de juros e prazos maiores de financiamento. De janeiro a outubro, registrou-se volume financiado da ordem de R$ 14,1 bilhões, o equivalente a um crescimento sobre mesmo período de 2006 da ordem de 87,5%. Esse volume de recursos permite estimar o encerramento do ano com um total de créditos em torno de R $ 18 bilhões (190 mil moradias).
Apesar do volume de crédito ter praticamente dobrado em um ano, há muito mais por crescer. A participação do total de financiamentos imobiliários no Brasil representou apenas 2% em 2004. Nesse mesmo período, o montante de crédito nos Estados Unidos foi de 69% do PIB, enquanto na Espanha, essa relação abocanhou uma fatia de 46% do Produto Interno Bruto.
Para se conhecer qual é o perfil do imóvel financiado com os recursos das cadernetas de poupança, basta recorrer ao relatório do Banco Central do Brasil, que demonstra o direcionamento dos financiamentos por tipo de destinação. Constata-se então que praticamente metade dos recursos foi destinada à produção, com quase R$ 7 bilhões (47,7% de participação). O crédito para aquisição de imóvel usado representou algo em torno dos 40%.
Outro fato relevante foi a entrada de 19 empresas do setor ao mercado de ações neste ano, com a captação de cerca de R$ 13,8 bilhões. Estimativas da Bolsa de Valores indicam que 70% desse volume sejam compostos por investimentos estrangeiros.
Resultados alentadores – De acordo com a Empresa Brasileira de Estudos sobre o Patrimônio (Embraesp), foram lançadas 27.609 unidades no período de janeiro a outubro, um crescimento de 60,85% sobre igual período do ano anterior.
Percebe-se no levantamento, aumento considerável dos lançamentos entre setembro e outubro, com totalização de 10.822 unidades. Ou seja: quase 40% do que foi lançado no ano concentrou-se nestes dois meses. Uma das prováveis explicações para isso seria a liberação recente de plantas aprovadas pela Prefeitura
A Pesquisa Secovi, realizada mensalmente pelo Departamento de Economia e Estatística do Sindicato, registra comercialização de 28.103 unidades no período de 10 meses deste ano, o equivalente à variação de 26,23%. O volume negociado até outubro totaliza R$ 8,55 bilhões (crescimento de 25,09%).
Toda essa movimentação resultou em desempenho médio de comercialização de 15,6%, conforme o indicador Vendas Sobre Oferta (VSO), contra 11,4% observados no mesmo período de 2006.
Ao se analisar a distribuição das vendas e dos lançamentos sob a ótica do número de dormitórios, percebe-se crescente parcela das unidades de dois dormitórios, que já representam 40% do total escoado.
Vale ressaltar que brevemente o indicador Vendas sobre Oferta Acumulada de Seis Meses, ainda em fase de estudos, complementará as informações da Pesquisa Secovi, oferecendo uma visão de índice de VSO sem influência dos ciclos sazonais.
Ameaças? – Neste momento, os holofotes estão voltados para o setor imobiliário por duas razões. Primeiro, pela excepcional desenvoltura no mercado nacional com superação de previsões em lançamentos, comercialização e recursos. Depois, pela crise norte-americana provocada pela inadimplência dos títulos subprime no mercado hipotecário daquele país. Comenta-se se a recuperação do nosso mercado não seria um boom semelhante ao estouro da “bolha” norte-americana.
É preciso diferenciar as situações. O que ocorre nos Estados Unidos é a crise do sistema de crédito, decorrente da gestão inadequada da concessão de financiamentos. O mercado hipotecário norte-americano é estimado em US$ 10,2 trilhões, e somente 3% a 4% do mesmo registraram problemas de inadimplência. Mas essa porcentagem sobre uma cifra gigantesca produz estragos consideráveis.
No Brasil, a expansão de oferta de recursos é responsável pela recuperação da indústria imobiliária, que não tem sido maior porque, ao contrário do que ocorreu nos Estados Unidos, a concessão de créditos no País é excessivamente rigorosa, inclusive com excesso de burocracia.
O fato que chama a atenção é a indiferença dos participantes do mercado à divulgação de notícias sobre a gravidade da crise nos Estados Unidos. Em outros momentos, ao sinal de uma crise globalizada, o mercado reagia de imediato com redução de comercialização e de lançamentos de imóveis.
Para concluir, pode-se estimar um fechamento do ano com crescimento de lançamentos da ordem de 40% sobre 2006, e a colocação em oferta de 36 mil unidades. A comercialização poderá fechar 2007 contabilizando aumento de 20% sobre o total de unidades vendidas no ano passado. E tudo leva a crer que o indicador VSO se situará em uma média de 15,5% a 16% ao mês neste ano.