Balanço do Mercado Imobiliário 2007

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Locação

 

Apesar de algumas incógnitas, mercado de locação merece atenção do investidor

Com a retomada do mercado imobiliário em 2007, muito se indagou sobre o futuro do segmento de locação residencial. Por um lado, a concorrência do crédito imobiliário, a disputar o inquilino com os proprietários de moradias para locação. Por outro, a constatação de que não há oferta de imóveis para alugar, o que provoca, muitas vezes, até lista de espera dos candidatos por eventuais unidades que entrem no mercado.

Questionamentos e expectativas à parte, é sempre bom lembrar que, de acordo com o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), há cerca de 8 milhões de contratos de locação no País, sendo 6,4 milhões na área habitacional. Cerca de 21,6% das moradias localizadas na cidade de São Paulo são imóveis locados.

Mesmo que a recente redução das taxas de juros e a ampliação do prazo para financiamento tenda a aproximar o valor da prestação mensal ao do aluguel, outros fatores são determinantes para definir quem é o consumidor do mercado de locação.

 

Quem precisa alugar? – Pessoas de diversas atividades buscam locar imóvel para morar: estudantes, médicos e profissionais da saúde, executivos que necessitam de moradia temporária, recém-casados, pessoas no início de vida econômica e, também, os recém-separados.

Além do fato da temporariedade, existe a procura por imóveis situados nas proximidades de locais de atividade educacional ou profissional. Áreas próximas a hospitais, escolas, faculdades, com boa estrutura de transporte, comércio e lazer são as preferidas.

A questão do transporte é um fator relevante, pois o trânsito na cidade é caótico. São Paulo possui mais de 15,5 mil quilômetros de vias, onde rodam 25% da frota nacional – algo em torno de 5,8 milhões de veículos. Em uma cidade onde há um veículo para cada dois habitantes, até o rodízio torna-se ineficiente. O sistema de trens metropolitanos é eficiente, mas está aquém da demanda populacional. Por isso, a localização da residência próxima à atividade reveste-se de grande importância.

 

Garantias locatícias – A pesquisa mensal de locação residencial do Secovi-SP, que abrange a cidade de São Paulo e tem certificação ISO 9001 conferida pela Fundação Vanzolini, retomou, a partir deste ano, o levantamento da participação do tipo de garantia utilizada para viabilização dos negócios deste segmento.

O fiador ainda lidera com participação média de 49,2%. O depósito representa 35,1%, e o seguro-fiança, modalidade recente, fica com uma fatia de 15,7%.

 

Índice de Velocidade de Locação – O indicador IVL, que registra o número médio de dias necessários para o imóvel estar locado, aponta melhor desempenho das casas, com 10,7 dias, em relação aos apartamentos – 17 dias. Na média, o giro é de 12,3 dias. Considerou-se nesse caso, unidades habitacionais novas ou muito bem conservadas.

 

Rentabilidade atrativa – A reduzida oferta, frente à crescente demanda – principalmente de unidades de um e dois dormitórios –, determinou a elevação dos preços. Enquanto estima-se uma inflação em torno dos 4% para este ano, a pesquisa de locação residencial registra aumento do aluguel em torno de 7%. Ou seja: uma remuneração real de quase 3%, excluída a inflação.

Com a escassez de imóvel para locar, a rentabilidade medida pela relação preço de locação versus valor do imóvel subiu para 0,8% no mês. Trata-se de taxa atrativa porque equivale à rentabilidade anual superior a 10%.

 

Tendências – A demanda está aquecida em toda a cidade, mas, alguns bairros mereceram destaque durante o ano.

O Butantã, por exemplo, bairro caracterizado por imóveis para classe média, que serve de ligação entre o centro da capital e cidades vizinhas, como Osasco e Taboão da Serra. Em termos de transportes públicos, o bairro vive ainda a expectativa da chegada da linha amarela do Metrô. Além disso, a pouca verticalização dá ares de cidade do interior ao bairro, com as vantagens de metrópole. A proximidade do campus da USP também é um ponto forte.

A região do Ipiranga é outro bom exemplo. Conta com boa infra-estrutura viária, inclusive com a implantação do Expresso Tiradentes (conhecido anteriormente como Fura-Fila) e a Linha Verde do Metrô. A arborização, a presença de diversas instituições de ensino e instalações hospitalares, além do fato de a região ser a ligação natural com os municípios vizinhos do ABC e o Litoral, contribuem como aspectos positivos para atrair candidatos a residir no Ipiranga.

Os bairros da zona leste também merecem destaque porque registram rápido crescimento da atividade imobiliária. Mooca e Penha lideram na atratividade.

No outro lado da cidade, a Vila Leopoldina, próximo da Lapa, tem grande concentração de áreas verdes e baixos índices de violência. Além disso, a proximidade do Alto de Pinheiros e Parque Vila Lobos e a boa infra-estrutura – com grandes avenidas e acesso aos principais shopping centers da cidade – são fatores que elevam a procura por locação.

 

Expectativa para os próximos anos – Maior profissionalização do setor, empresas comprometidas com a competência, ética e transparência. Aperfeiçoamento das regras e padronização dos contratos. Tudo isso, aliado à crescente informação adquirida pelo locador, certamente atrairão grandes investidores para o mercado de aluguel de residenciais usados.

A mentalidade do locatário também deverá sofrer transformações, com a valorização do conceito de moradia digna sobre a obsessão pela “casa própria”. O conceito de aluguel será o de justo valor pela moradia usufruída. Além disso, será visto como uma solução, e não um drama.