Mensagem do presidente
2008 trouxe amadurecimento para o setor imobiliário
Caros jornalistas,
Antes de apresentar o balanço do mercado imobiliário da cidade de São Paulo no ano de 2008, é preciso fazer uma breve retrospectiva.
Nos anos 90, as empresas do setor atravessaram um dos piores períodos de sua história. Até o advento do Plano Real, tinham de lançar seus empreendimentos em um cenário econômico desfavorável, com altos índices inflacionários e sem crédito imobiliário disponível pelos bancos para produzir e comercializar imóveis. Naquele período, a média de lançamento anual na cidade de São Paulo era de 25 mil unidades, com índice de velocidade de vendas sobre a oferta de 8,4%. No Brasil, a média girava em torno de 45 mil unidades.
A partir de 2004, o mercado imobiliário na capital iniciou seu processo de retomada, passando de 7,6% de VSO médio, para 8,8% de VSO em 2005; e 12,1% de VSO em 2006. No entanto, a média anual de lançamentos manteve-se estável em relação aos anos anteriores - em torno de 25 mil unidades.
O crescimento mostrava-se sustentável por diversos fatores, tais como, maior volume de crédito imobiliário disponível no mercado, pois os bancos privados foram obrigados, por lei, a devolver volume de recursos represados no Fundo de Compensação da Variação Salarial (FCVS); acirrada concorrência entre os agentes financeiros, que levou à criação de novas linhas de financiamento à produção e aquisição de imóveis, com redução das taxas de juros; marcos regulatórios favoráveis, como a Lei 10.931/04; inflação controlada; economia crescente; e aumento da renda e do emprego.
Esse movimento interno positivo fez com que os investidores internacionais elegessem o Brasil como fonte de novos investimentos. A liquidez mundial e a possibilidade de ampliação de negócios levaram algumas empresas do mercado imobiliário a abrirem capital na Bolsa de Valores (IPOs) e a oferta de ações gerou forte entrada de capital estrangeiro no segmento.
2007, um ano incomparável
O ano de 2007 foi excepcional para o mercado imobiliário nacional. Somente na cidade de São Paulo, foram lançadas 39 mil unidades, com índice de velocidade de vendas de 16,2%.
Crescimento que foi acompanhado pelo restante do País, que fechou o balanço do ano com 196 mil imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com um total de R$ 18 bilhões investidos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo). Se comparado com os números de 2006, houve um crescimento de 86,3% em volume de unidades e 92,6% em valores.
Essa destacada curva de crescimento deveu-se basicamente aos seguintes fatores: o crédito imobiliário voltou a fazer parte do portfólio dos bancos privados; os consumidores otimistas com os índices de crescimento econômico e com a estabilidade financeira do País; forte investimento estrangeiro no mercado imobiliário nacional; e, o mais importante, o mercado tem grande déficit e passou por uma década sem investimentos.
2008, início do crescimento sustentado
Até agosto de 2008, os bancos bateram sucessivos recordes de investimentos na produção e aquisição de novos imóveis. Nos primeiros oito meses do ano, foram aplicados R$ 20 bilhões da caderneta de poupança.
Entretanto, setembro registrou retração no número de unidades financiadas, em virtude da insegurança dos agentes financeiros diante da turbulência financeira mundial. De acordo com dados da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) foram 29.404 financiamentos contra 34.749 do mês anterior.
A apreensão dos bancos e o excesso de cautela levaram alguns agentes financeiros a aumentarem suas taxas de juros e retraírem a concessão de crédito à produção.
Como conseqüência para os empresários, houve recuo no volume de novos empreendimentos lançados já no mês de setembro. Na cidade de São Paulo, conforme dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio), nos primeiros oito primeiros meses, os lançamentos registraram crescimento em relação ao mesmo período de 2007. Já em setembro, essa tendência se reverteu.
Empreendimentos foram adiados e consumidores diminuíram a compra diante das dúvidas com os rumos da economia.
Essa redução pode ser justificada pelo fenômeno classificado como “parada técnica”, ou seja, impulsionadas pelos acontecimentos econômicos internacionais, as empresas “travaram” as vendas de novos imóveis, em razão da falta de certeza quanto aos custos e preços e, por sua vez, os consumidores adiaram as compras por conta das dúvidas quanto a liberação de crédito.
Confiança no setor
O mercado imobiliário da capital encerra o ano de 2008 com otimismo realista.
De janeiro a outubro foram lançados no município de São Paulo um total de 29 mil unidades. O indicador VSO também apresentou bons resultados no período, com a média mensal de 14,9% de comercialização. A previsão é de encerrar o ano com 35 mil unidades lançadas, 33 mil unidades comercializadas, e VSO estimado de 13,6%.
Comparativamente a 2007, haverá uma redução em torno de 10% nos lançamentos e nas vendas – causada pela “parada técnica”. Mas se os mesmos indicadores forem comparados com os números de 2006, nota-se um aumento de 36% nos lançamentos e 17% no volume de comercialização. Se fizermos o mesmo com o ano de 2005 teremos crescimento de 40% (lançamentos) e 39% (comercialização).
Nacionalmente, somente o SBPE financiará 300 mil unidades este ano. Note-se que no início da década de 80, período de forte atuação do mercado imobiliário, o Sistema financiava, em média, 260 mil unidades para um país com aproximadamente 115 milhões de habitantes.
Conclui-se que ainda há muito a ser feito no segmento habitacional, pois hoje o Brasil conta com mais de 190 milhões de cidadãos, dos quais a maioria de jovens em fase produtiva e capazes de adquirir a casa própria.
Fica claro também que o setor imobiliário vai se desenvolver muito nos próximos anos, principalmente se considerarmos que o crédito imobiliário brasileiro representa menos de 2% do PIB (Produto Interno Bruto), quando no vizinho Chile esse índice é de 13%; nos Estados Unidos é de 65%; e na Espanha, 46%.
Voltamos a enfatizar: após 30 anos da extinção do BNH (Banco Nacional da Habitação), financiam-se no Brasil 300 mil unidades. Considerando o déficit habitacional de oito milhões de moradias, explica-se o apetite do mercado por financiamento à produção.
Superados os efeitos e as dificuldades da turbulência financeira internacional, o mercado imobiliário terá enorme campo de atuação e crescimento.
Como será 2009?
Em 2009, o mercado imobiliário continuará crescendo, ainda que em ritmo menor; manterá o movimento de readequação de metas, pelo menos até o primeiro semestre; e trabalhará de forma seletiva, com projetos adequados à demanda.
Quanto aos recursos necessários para irrigar o setor, o governo deu um voto de confiança já no final de 2008. A Resolução BACEN 3.629 inseriu no direcionamento de recursos da poupança (com taxa tabelada) mecanismo que permite irrigar o mercado dando-lhe maior liquidez. Com ela, os volumes poderão chegar, até 31 de março de 2009, a R$ 10 bilhões, incluindo Caixa e bancos privados. Somente a Caixa operará R$ 3 bilhões.
Acreditamos no fortalecimento do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), com incentivos do governo, bem como do SFI (Sistema Financeiro Imobiliário). Uma mostra disso é a possibilidade de a Caixa, já a partir de janeiro, adquirir CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), FIDCs (Fundos de Investimento em Direitos Creditórios), FII (Fundos de Investimentos Imobiliários) e debêntures de empresas que utilizarão esses recursos para a produção de empreendimentos.
As taxas de juros para essas operações serão de 7% ao ano + TR para empreendimentos com valores de unidades populares – por exemplo, imóveis de R$130 mil nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro e no Distrito Federal –, e 9% ao ano + TR para imóveis acima de R$ 130 mil, porém enquadráveis no Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
Tal movimento permitirá que as empresas mantenham o foco no atendimento da classe C e de mais baixa renda, com a produção de empreendimentos econômicos, segmento que mais precisa de financiamento à produção.
Com relação a recursos do FGTS, o orçamento aprovado no dia 30 de outubro de 2008 pelo Conselho Curador do FGTS prevê para habitação popular quase R$ 12 bilhões. Isso nos faz crer que não faltará financiamento para os consumidores finais, com taxas de juros variáveis de 4,5% ao ano para cotistas do Fundo a 8,6% ao ano para o Programa Pró-Cotista, o que permite financiar o primeiro imóvel sem as amarras de valor máximo do imóvel ou de renda familiar bruta.
O Secovi-SP vai manter os trabalhos para que haja crédito imobiliário suficiente à produção e aquisição e defenderá, sempre, a maior aplicação dos bancos privados. Com mais recursos e demanda aquecida, não pode, em hipótese alguma, faltar a produção de imóveis no mercado.
É certo que existe preocupação com uma eventual desaceleração na economia e geração de empregos, principalmente das famílias de mais baixa renda, mas prevalecerá o otimismo realista do setor que, após duas décadas, saiu da estagnação e volta a operar em bases sólidas. Apesar de pontual redução no crescimento, o mercado imobiliário continuará a crescer.
João Crestana, presidente do Secovi-SP, da Comissão Nacional da Indústria Imobiliária da CBIC e reitor da Universidade Secovi