Balanço do Mercado
Um mercado mais amadurecido deve garantir demanda crescente
A intensificação dos problemas no sistema financeiro internacional, em setembro, reduziu as excelentes expectativas sobre este ano para a indústria imobiliária. Mesmo assim o mercado encerra 2008 com resultados consideráveis em comparação a 2006 e com perspectivas de manutenção do crescimento sustentado para os próximos anos.
Percebe-se que o ano de 2007 e boa parte de 2008 foram períodos excepcionais, com crescimento de produção e comercialização que tiveram como base, entre outros fatores, a existência de demanda não atendida há décadas – a qual continua existindo –; retorno de recursos para crédito imobiliário e oriundos de abertura de capital. Deve-se também destacar a segurança jurídica oferecida aos compradores, empreendedores e agentes financeiros por dispositivos como a Lei 10.931/04, considerada pelo setor como um verdadeiro marco regulatório.
Com certeza, houve também contribuição da estabilidade econômica favorável, inclusive com a obtenção do grau de investimento que representa redução de avaliação de risco do País como destino de recursos. A estabilidade da economia produziu dois efeitos muito saudáveis: a redução do desemprego para 7,8% na média anual; e o aumento real da renda.
Esse cenário positivo produziu reflexos imediatos de crescimento de lançamentos e de comercialização. Dados da Empresa Brasileira de Estudos sobre Patrimônio (Embraesp) indicam que os lançamentos de unidades acumulados nos doze últimos meses, em cada mês deste ano até agosto, registraram crescimento médio de 50% em relação ao mesmo período dos respectivos meses de 2007.
Lançamentos – A mudança recente do panorama internacional gerou um momento de expectativa quanto aos rumos da economia com a reação de aguardar os acontecimentos. Diante desse cenário, estima-se o fechamento do ano com lançamentos de 35 mil unidades, contra um total de 39 mil (2007) e 26 mil (2006).
A comercialização evoluiu de forma semelhante. Provavelmente, a cidade venderá algo em torno das 33 mil unidades, contra 28 mil de 2007 e 24 mil de 2006. O desempenho de comercialização – medido pelo indicador Vendas Sobre Oferta (VSO) – tem média prevista em 13,6% ao mês. Ou seja, o movimento de vendas deste ano se situará entre os resultados de 2006 e 2007, de 12,1% e 16,2%, respectivamente.
Um fato relevante é o crescimento da produção nas outras cidades da Grande São Paulo. Em 2004, cerca de 80% dos lançamentos se concentrava na capital – fatia que este ano se reduziu para 53,8%. Os demais municípios saíram da condição de 20% (2004) para ocupar quase a metade dos lançamentos da Região Metropolitana em 2008.
Ouvir atentamente o mercado – Alguns indicadores permitem conceber um cenário de permanência da estabilidade econômica no próximo ano. Um deles seria o crescimento recente dos investimentos diretos externos em produção, com um total esperado de US$ 33 bilhões para este ano e US$ 24 bilhões em 2009, inferior a 2008, mas superior aos US$ 18,7 bilhões de 2007. Outro seria a inflação prevista para os próximos anos, de 5,2% para 2009, e 4,5% para 2010.
Com base nestes dados, pode-se projetar um cenário semelhante para a atividade imobiliária residencial. O mercado provavelmente retomará o ritmo de crescimento sustentado observado até 2006. Naquela ocasião, lançou-se 25 mil unidades e se considerarmos que a indústria imobiliária da cidade teria produzido algo em torno dos 26 mil a 27 mil moradias em 2007 e em 2008, sem os fatores já citados, a previsão para o próximo ano gira em torno das 28 mil habitações.
A demanda citada anteriormente continuará a aumentar, inclusive a taxas crescentes, graças ao amadurecimento da população. Estudos da Ernst & Young prevêem necessidade de 37 milhões de moradias até 2030. Sempre é bom ressaltar que o consumidor buscará mais conhecimento sobre o mercado para análise e decisão sobre aquisição, e que, em momentos de crise, quem tomar iniciativa de ouvir o que o consumidor necessita e adequar seus produtos à nova realidade de mercado, levará vantagem competitiva.