Balanço do Mercado Imobiliário 2007

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Balanço do Mercado

 

2009 reverte as expectativas e surpreende


Cenário Econômico

No início do ano, o mercado imobiliário atravessava uma nova realidade, ainda sob o impacto do susto provocado pela crise financeira global. Previa-se um longo período de recessão, com consequências, inclusive, nos países em desenvolvimento. O efeito no mercado imobiliário foi de “parada técnica” nos últimos meses de 2008.

Medidas anticíclicas da autoridade monetária promoveram reversão das expectativas, com a retomada das atividades produtivas. Dentre outras, medidas do Banco Central do Brasil como a redução dos depósitos compulsórios com injeção de R$ 100 bilhões, e empréstimos às instituições financeiras de médio porte para irrigar a economia, que sofria uma crise de credibilidade. O País saiu da recessão ainda no segundo trimestre deste ano e contabilizou-se a criação de 1,17 milhão de postos de trabalho até outubro, conforme dados do Caged (Cadastro Geral de Empregados e Desempregados), do Ministério do Trabalho e Emprego. “Uma recuperação e tanto para as perspectivas iniciais”, observa o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci.

A redução da taxa de juros básica (Selic) de 12,75% ao ano em janeiro para 8,75% ao ano em agosto, e sua manutenção até o final do ano, associada à inflação controlada e à política de redução de alíquotas de IPI (Imposto sobre Produtos Industrializados) em diversos setores, inclusive de materiais de construção, também foram fatores que contribuíram para a retomada da confiança na economia.

Mercado Imobiliário

O mercado de imóveis novos residenciais na cidade de São Paulo refletiu essa alteração de expectativas. O processo de retomada teve início em maio, com percepção de desempenho das vendas da ordem de 21,3%, conforme o indicador Vendas sobre Oferta (VSO), que acompanha a relação das vendas no mês sobre oferta (lançamentos somados à oferta remanescente), medido pelo Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP.

A melhoria dos resultados a partir de maio pode ser explicada como fruto do evento “Feirão da Caixa”, mas decorre principalmente da exposição proporcionada pela campanha de lançamento do programa Minha Casa, Minha Vida. “A presença do setor na mídia garantiu a manutenção da confiança do consumidor na superação da crise, com conseqüente retorno dos compradores aos estandes de vendas”, analisa Petrucci.

Com isso, o volume de comercialização atingiu 27.558 unidades de janeiro a outubro, apenas 6,3% inferior às 29.294 moradias escoadas no mesmo período de 2008. Sempre vale lembrar que a diferença foi reduzindo ao longo dos meses e já é esperado o fechamento do ano com 33 mil a 34 mil unidades comercializadas, e um crescimento de vendas de até 3% sobre 2008 (32,8 mil unidades).

A recuperação e até a provável superação das vendas sobre o ano passado não foi acompanhada na parte da produção. Dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) mostram que o volume de lançamentos sofreu contração em 2009.

Os principais motivos para a redução foram: muitos lançamentos programados para o último trimestre de 2008 que teriam de ser levados a efeito e as empresas, mudando suas estratégias, optaram por investir na venda de estoques; parada técnica na comercialização desses lançamentos no início deste ano; a característica dos empreendimentos oferecidos nos últimos anos, conhecidos como condomínios-clube, com várias torres lançadas na totalidade, mas vendidas em fases; e a necessidade de prazo mais longo para os empreendedores sentirem a “temperatura do mercado” antes de lançar novos produtos.

De janeiro a outubro, os lançamentos atingiram a marca de 19.986 unidades, contra 29.294 moradias nos dez primeiros meses de 2008, uma redução de 31,8% no volume. A expectativa é encerrar o ano com 26 mil a 28 mil imóveis lançados. A mudança na participação das fatias de mercado por número de dormitórios merece destaque. Os nichos de dois e três dormitórios representaram 78,3% do total de unidades lançadas até outubro deste ano, enquanto a presença relevante no período de janeiro a outubro de 2008 foi dos segmentos de três e quatro dormitórios, com uma fatia de 61,5%.

A maior presença dos imóveis de dois e três dormitórios está relacionada ao programa Minha Casa, Minha Vida e à disponibilidade de financiamento habitacional. Para Celso Petrucci, medidas como aumento de limite do valor do imóvel de R$ 350 mil para R$ 500 mil para concessão de financiamento e a ampliação do prazo das linhas de crédito para 30 anos foram relevantes na reversão de perspectivas para empréstimos habitacionais.

Esperava-se, no início do ano, que o crédito imobiliário com recursos das cadernetas de poupança atingisse em 2009 algo em torno de R$ 28 bilhões no País. O total acumulado até outubro chegava a R$ 26,6 bilhões e há previsão de encerramento do ano com a concessão de R$ 32 bilhões, 6% superior ao montante concedido em 2008, de R$ 30,1 bilhões.

“Esses resultados demonstram que o mercado imobiliário de residências novas na cidade de São Paulo opera em normalidade e com expectativas positivas para 2010”, conclui o economista-chefe.